La Crisis: La creación de la Burbuja Inmobiliaria

Este post va dedicado a FloydB, con quien hace unos días mantuve unos interesantes diálogos sobre este y otros temas.

Con la que está arreciando, no podía faltar por mi parte una entrada dedicada a la crisis económica de marras. Lo mismo que muchos de los que lean esto en estos tiempos, he mantenido bastantes conversaciones con amigos, familiares y conocidos respecto a este tema. Cuando hablabamos sobre la crisis, la mayoría se dirigían hacía mí como alguien que tendría mejores conocimientos, debido a mí licenciatura de Economía y el trabajo que desarrollo en la banca - en el nivel más bajo de la misma -. No pretendo tener una superioridad total de conocimientos, y la verdad es que las aportaciones que otras personas me hacían en nuestras conversaciones no sólo han sido tan enriquecedoras y acertadas como las del experto mejor pagado, sino incluso más acertadas y enriquecedoras.

Así, llevaba ya 4 semanas dandóle vueltas a un post con este tema. Tenía pensado que fueran a ser tres entradas, porque contemplaba que lo que se afronta en España ahora no es una crisis, sino tres: una económica, otra financiera y una crisis enérgetica (por el petróleo). Sin embargo, la idea original ha cambiado por conversaciones que he mantenido con amigos sobre el tema. Al comenzar a plasmar todo lo que habíamos hablado en el teclado, pude ordenar mis ideas y los hechos que iba a narrar, y tuve una idea más clara de las causas, sus consecuencias, y el orden en que quería relatar todo.

Bien, y ahora la historia de la crisis. Me centraré en narrar la historia de la crisis actual en España. Ocasionalmente, también haré mención a como se fué desarrollando esta crisis en el resto del mundo, tanto por las implicaciones que esto ha tenido en nuestra propia crisis, como para establecer comparaciones.

En España, la historia de nuestra actual crisis comienza en los años 90. Al comienzo de los 90 el tipo de interés para una hipoteca era del 12-15%. En el 2000 lo normal era pagar un 4,5%. Y todavía descenderían más. Aunque el gobierno de Aznar fue el que se colocó la medalla por la reducción de tipos de interés, la verdad es que ésta ya se estaba produciendo antes del su llegada a la presidencia. Si se consulta la página del Instituto Nacional de Estadística, se puede comprobar como para 1996 el descenso de tipos se encontraba ya a mitad de camino de lo que iba a encontrarse al final de la década.

La realidad es que la política monetaria ya no estaba en las manos del gobierno español, ni de ningún gobierno de la Unión Monetaria Europea. Para poder constituir ésta, era necesaria cierta disciplina monetaria. No podía ser que un país tuviese tipos del 12% y otro de 4%. Todos tenían que compartir el mismo tipo de interés. Por normativa de la UE se garantizó la independencia de los Bancos Nacionales (aquí, el Banco de España) respecto a sus gobiernos. Todos estos cambios vinieron impuestos desde fuera, y los hubiera tenido que llevar a cabo cualquier gobierno, ya fuera socialista o popular.

Se ha hablado mucho de la preferencia que hay en España por la propiedad sobre el alquiler. No voy a negar que esta preferencia existe, pero no explica porque muchos se lanzaron a comprar viviendas "como inversión", que hoy en día están desocupadas por millones.

A comienzos de los 90 la mayor parte de los ahorros de los españoles se encontraban en depósito a plazo fijo (el banco toma tu dinero por un período determinado y te paga un interés a cambio), deuda pública y cuentas corrientes. Estas eran formas de inversión seguras, que daban un rendimiento conocido en un plazo determinado. Se adecuaban bien a la falta de cultura financiera que tenía (y aún tiene) la población española. Sin embargo, el descenso de los tipos de interés provocó que la remuneración de estos productos financieros disminuyera, incluso por debajo del índice de inflacción. A lo largo de la década de los 90 este dinero se fue marchando de donde había estado depositado toda la vida y comenzó a buscar nuevos destinos.

El dinero se destino a varias cosas. Por un lado, a consumo. Ya que el ahorro no compensaba tanto como antes, consumir se hacía más atractivo. Aquí se inició la espiral que hoy en día nos ha llevado a coches de gama superior, vacaciones en el extranjero, reformas en casa cada dos años, y lo que queráis imaginar. Esto contribuyo a relanzar la economía.

Otro destino del dinero fue una inversión que era una vieja conocida del público en general: La propiedad inmueble. Tanto de terrenos, como de viviendas. Éstas tenían además como ventaja que se podían alquilar a otras personas. O sino, se podían vender. Lo que si era cierto es que la vivienda nunca había descendido de precio, por lo que era una inversión segura. No ibas a perder tu dinero.

Sin embargo, durante el final de los noventa la inversión que destaca - por lo menos en mi memoria - es la inversión en valores bursátiles. ¿Alguien se acuerda de Terra?. De lo que yo si me acuerdo es que, en aquella época, todo el mundo hablaba de tal o cual valor de bolsa como si fuera un experto. Incluso mi madre me recomendó (en el 98 ó el 99) que comprase unas acciones determinadas con las que "un hijo de una amiga suya" había conseguido bastantes beneficios. Aprecio mucho a mi madre, pero cuando un ama de casa comienza a hacerte recomendaciones sobre la bolsa, es que ha llegado el momento de vender todas tus acciones.

Los valores que estaban en auge en esta época eran los correspondientes a empresas tecnólogicas y de Internet (como Terra). Se estimaba que estas empresas tenían un valor potencial por cliente (en sus bases de datos) de 1.000.000 de pesetas (unos 6.000€). La gente se lanzó a comprar como locos. El Dorado estaba a la vista. La Bolsa subió, y con ello atrajo a más gente, que canceló depositos y saco dinero de cuentas corrientes. Hacía el 2000, cuando yo entre a trabajar en banca, algunos clientes llegaron a consultarme si dabamos préstamos a clientes para que estos pudiesen invertir en Bolsa.

Entonces, en el 2000-2001, la Bolsa pincho. Lo hizo a nivel internacional. En España el Ibex-35 perdió un 50% (descendió de un máximo de 12.000 puntos hasta los 6.000). De la noche a la mañana, las expectativas sobre empresas puntocom y tecnológicas se revelaron como hinchadas. Mucha gente en España perdió importantes cantidades de dinero, pero a cambio ganaron una desconfianza acérrima hacía un mercado bursátil cuyo funcionamiento nunca habían comprendido, realmente.

Hasta entonces, la vivienda como inversión tan sólo había compartido protagonismo, a partir de entonces, se convirtió en el actor principal.

Algunos factores ayudaron. La generación de los "baby-boomers" de los 60 y los 70 estaba llegando a la mayoría de edad y comenzaban a formar familias, lo que los convirtió en demandantes de vivienda. Ellos contribuyeron a presionar la demanda de vivienda hacía arriba.

El mercado inmobiliario, además, permitía un nivel de evasión de impuestos como no lo había en ninguna otra forma de inversión. Mi impresión es que este fraude fiscal era tolerado por las administraciones, por la generación de empleo e ingresos por impuestos que conllevaba el creciente "boom inmobiliario".

Un cambio en las competencias de las administraciones hizo que los ayuntamientos se encontrasen con más competencias que antes, pero sin el dinero necesario para financiarlas. Subir los impuestos siempre ha sido impopular, y te ha hecho perder las elecciones. Dar permisos de urbanización, en cambio, hace que el pueblo crezca (con votantes potenciales), genera empleo, e ingresos.

El gobierno - del PP - tomo además algunas medidas destinadas a eliminar trabas al mercado inmobiliario, y cuyo objeto final era estimular el crecimiento de la economía. Específicamente me vienen a la memoria una Ley del Suelo nueva, y una ley de liberalización de las agencias inmobiliarias, por la cual cualquier persona sin conocimientos, estudios ni escrupulos podía montar una agencia inmobiliaria. Las oficinas inmobiliarias brotaron como setas por toda la geografía nacional, y con más agentes inmobiliarios era posible realizar más ventas de inmuebles más rápido.

Todos estos factores, y algunos más que me dejo, tuvieron indudablemente su influencia. Sin embargo, yo creo que el detonante inicial de toda la explosión inmobiliaria fue el descenso de tipos de interés. Esta caída de los años 90 no sólo expulso los ahorros de las cuentas bancarias y los depositos, sino que también abarato los créditos. Y no poco. Un descenso del 15% al 4,5% es una bajada muy grande del coste de los créditos, Y además se produjo en el relativamente breve período de una década.

El resultado principal de este descenso del coste de los préstamos es que se generó una percepción general de que las viviendas eran baratas. ¿como no iban a parecerlo, cuando se ahora se pagaba un 4,5% donde antes se pagaba un 15%?. Esta impresión la tuvieron no solo aquellos que se interesaban por la vivienda como inversión, sino también los constructores y agentes inmobiliarios. Puede que no fuera de manera repentina, pero se dieron cuenta de que podían subir el precio de los inmuebles, seguir vendiendo, e incrementar su margén de beneficios. Al comienzo, posiblemente, tan sólo hacían subidas pequeñas, tentativas. Pero en poco tiempo cogieron más confianza, y no dudaron en subir los precios cada pocos meses.

Todo este proceso ha durado años. Pero el resultado final ha sido que lo que en pricipio el público consiguió ahorrarse con la bajada de tipos de interés, lo acabó pagando en precio incrementado de la vivienda. Básicamente, se produjo un traslado de renta de los ahorradores a una serie de agentes del mercado inmobiliario, de entre los cuales la parte más importante del pastel se la llevaron los constructores.

Y así fue como se creo "la burbuja inmobiliaria" de la que culpamos - ahora - de todos nuestros males. Realmente, no era tan mala. En la década de los 90, como ahora, en este país la tasa de desempleo alcanzaba el 20%. Reactivar la economía y crear puestos de trabajo no sólo era necesario, sino que de cierta forma era incluso urgente. Que el sector de la construcción fuese la que dió el tirón inicial no era, en sí, malo. Lo malo fue que se prolongó su auge hasta convertirse casi en el único motor de nuestra economía.

Eso, ya es materia para el siguiente post.