La Crisis: Auge y Caida.

Tras un período de silencio forzado por el trabajo y una breve infección, retomo con este segundo post mi análisis de la actual crisis económica.

En el primer post, que resumo en este parrafo, determinaba el origen de la Burbuja Inmobiliaria que se ha convertido en el principal responsable de la crisis en nuestro país.
Una drástica bajada de tipos de interés durante los 90 había liberado grandes cantidades de ahorro en la economía española. Este ahorro había ido buscando y encontrando varios destinos, como el consumo y la bolsa, pero hacía el 2000 ya estaba destinandose mayormente hacía la vivienda como inversión. Varias cosas favorecieron la concentración del ahorro liberado en esta forma de inversión, como la caída de la Bolsa en 2000-2001, y varias de ellas las veremos en este post como causantes de que el auge inmobiliario se mantuviera más allá de lo económicamente prudente. Sin embargo, el motivo principal de que se invirtiese tanto dinero en vivienda es que, aunque los precios estaban subiendo, se tenía la sensación de que la vivienda todavía era muy barata. La razón de esto es, de nuevo, el enorme descenso de tipos de interés. Tanto si se adquiere un inmueble como vivienda, como si es una inversión, lo normal es endeudarse y pedir una hipoteca para adquirirlo. Al descender tanto los tipos en los años 90 (del 12% al 3%), uno de los costes de la inversión en vivienda bajo drásticamente. Cualquier estudiante de primer año de Economía sabe que si el precio de la oferta desciende, las unidades compradas por la demanda aumentan. Se empezaron a vender pisos como churros.

Posiblemente, esta fuera la primera "señal de mercado" que detectaron los constructores y agentes inmobiliarios. Empezaron a vender rápidamente todo lo que producían (construían). Antes, en los 80 y comienzos de los 90, no hubiera tenido que ser así, con unos tipos de interes que por lo general, se mantenían entre el 12% y el 16%, algunas viviendas se hubieran quedado sin vender durante un tiempo. Si al constructor/vendedor se le iba demasiado la mano con el precio, la vivienda no se vendía. Cada 1.000.000 pesetas de incremento de precio tenía asociado un alto coste de tipo de interés que desanimaba a potenciales compradores.

Claro, otra razón por la que se vendieran todas las viviendas era la llegada al mercado de los "baby-boomers". La incorporación de 4 millones de inmigrantes a nuestra población también jugó su papel incrementando la demanda de vivienda, no lo vamos a negar. Pero tanto una clase social como la otra no tienen ingresos muy elevados en el momento de acceder al mercado. Aunque indudablemente se beneficiaron de la bajada de tipos, y compraron todo lo que había disponible, carecían de la potencia económica para explicar lo que sucedió a continuación, entre finales de los 90 y el comienzo del milenio.

Los precios de los inmuebles subieron. Los precios subieron mucho.

Al comprobar que todo se vendía rápidamente, los constructores y vendedores de vivienda probaron a ver si continuaba pasando lo mismo si subían un poco los precios. En cuanto comprobaron que seguían vendiendo todo rápidamente dieron el siguiente paso lógico: subieron los precios algo más.

Y después algo más.

Y luego más.

Y más.

Y más.

Más.

Ya teníamos montada la burbuja de precios inmobiliaría.

Los tipos de interés continuaron descendiendo hasta el 2001-2002, cuando llegaron al 2%. Sin embargo, ya para el 2000 el ritmo de descenso se había ralentizado, e incluso hubo una pequeña subida antes de bajar al mínimo en 2002. También para el cambio de milenio el ritmo de incrmento de precios se disparó. Los ofertantes de inmuebles llevaban ya buena parte de los 90 subiendo precios y vendiendo todo el "stock". Es normal que se envalentonarán y subiesen los precios a un ritmo mucho mayor de lo que se habían atrevido hasta entonces. ¿Quién no ha soñado con hacerse rico velozmente?.

Hasta el 2000 se puede explicar el incremento de precios de la vivienda con los "baby-boomers" y los inmigrantes. Pero el incremento de precios desaforado que hubo desde entonces solo pudo ser financiado por personas con un nivel de ingresos y ahorros más consolidado. Los que ahora tenían 45-60 años y habían terminado hace mucho tiempo de pagar sus hipotecas al 12% se encontraron ahora con grandes ahorros, grandes nóminas (por su experiencia laboral), y tipos del 2,5%. En el post anterior ya vimos como probaron formas alternativas de inversión, como la Bolsa. Vimos también como la Bolsa les expulsó con un brusco ajuste en el 2000. Por si todo esto no fuera poco, el precio de las viviendas estaba subiendo a ritmos nunca conocidos antes. A nadie le importaba preguntarse el por qué, sólo estaba claro donde tenías que meter el dinero.

El año 2000 marcó, en mi opinión, el punto de inflexión. Hasta entonces los incrementos de precio habían sido razonables en el contexto de entrada en el mercado de los "baby-boomers". Los precios también habían quedado compensados por el descenso de los tipos de interés. El auge creciente del sector constructor había resultado beneficioso para activar la economía y sacarla del hoyo del 20% de paro experimentado en los 90. Con el nuevo milenio, nuevo dinero y nuevos compradores llegaron al mercado de la vivienda. Los padres de los "baby-boomers" entraron en el mercado con una capacidad económica que sus hijos no tenían, y compraron "para invertir" disparando hacía arriba los precios en una espiral que se alimentaba a sí misma. Cuanto más subían los precios, más valía la pena comprar... o eso parecía.

Realmente, hacía el 2000 se debería haber comenzado a derivar nuestro crecimiento económico hacía otros rumbos. Que no se hiciera así y que el mercado inmobiliario siguiera en auge durante otros 8 años se debió a que había varios agentes de nuestra economía que salían beneficiados de todo esto, y no estaban interesados en un cambio que hubiera reducido sus beneficios a corto plazo.

El primer beneficiado fue el público en general, aunque en diferentes grados. Indudablemente, hubo mucha gente que compró y vendió a tiempo, e hizo un beneficio sustancial con ello. Sin embargo, creo que a este "enriquecimiento de las masas" se le pueden poner muchas pegas. Por un lado, los que compraron la vivienda como usuarios, porque iban a vivir en ella, no se enriquecieron realmente, a menos que vendieran y fueran a vivir de alquiler justo a tiempo. De otra forma, ahora su vivienda no es convertible rápidamente en dinero contante y sonante, y están atados geográficamente por ella en lo que se refiere a la busqueda de empleo. Tener a gran parte de su mano de obra inmovilizada geográficamente no es precisamente un punto fuerte de nuestra economía. Incluso durante el mismo auge inmobiliario, muchos de estos usuarios de vivienda comprobaron que, realmente, se habían empobrecido cuando pretendieron vender sus casas para mudarse a otras nuevas y descubrieron que - incluso vendiendo su antiguo hogar por un precio mucho mayor - tenían que endeudarse mucho más para hacer su sueño realidad. De entre toda esta gente, los auténticos perdedores (por ahora) fueron los que adquirieron su vivienda en el período 2006-2008.

Entre los que compraron "como inversión" ha habido, en general, ganancias relativas. Todo depende de donde comprasen esa 2ª, o 3ª (o 4ª, 5ª, etc) vivienda. Ha habido zonas, como la costa, que han sido lugares donde la construcción se debía más a una demanda especulativa que real de vivienda. Seseña y otros pueblos olvidados de nuestra geografía entran dentro de esta categoría. Si se invirtió "bien" - en zonas en las que había un cremiento poblacional real - el problema ahora es convertir esa inversión en dinero, si es necesario. Nadie quiere, o puede, comprar. Los ahorros de esta gente, generados por el duro trabajo y el descenso de los tipos de interés, están congelados en ladrillo. Son los titulares de la mayor parte de las 3 millones de viviendas vacías que se comenta hay en nuestro país, y que los precios se desplomen depende de que sientan la tremenda urgencia de vender... a cualquier precio. La insuficiente bajada de precios que ya se ha producido hace suponer que no tienen prisa.

Ahora muchos echan pestes sobre el sector inmobiliario. Mas lo cierto es que el ciudadano es el primer culpable del auge del mercado. Un día, se acercó por la oficina donde yo trabajaba un chico con el plan de comprar una vivienda de protección oficial entre el y dos hermanos suyos que no tenían donde caerse muertos. En dos años, me contaba, la volverían a vender sacandose un beneficio. Aparte de ser poco realizable - le dije que con sus ingresos no podían solicitar una hipoteca -, el planteamiento de especular con propiedad supuestamente destinada a rentas modestas resume el sentir de aquella época. Seamos realistas, el ansia de ganancias impulsó a todos a comprar a cualquier precio, y a vender al mayor precio posible. Muchos han quedado atrapados, pero nunca se obligo a nadie a entrar en la espiral, todo el que lo hizo, entro voluntariamente. Ha habido víctimas, sí, pero nada de pena.

Menos pena creo que se siente por los bancos. Mi involucración profesional en el sector me ha cegado durante bastante tiempo acerca de la involucración del sector en nuestra actual situación. Al fin y al cabo, nadie era obligado a entrar en un banco pidiendo hipotecas ¿no?. Todos entraron voluntariamente. Pero la verdad es que el particular prácticamente sólo podía verse arrastrado por la marea especulativa sobre la que ya he hablado. Pero realmente, lo que los particulares se enfrentaban era a una falta de alternativas de la cual ha tenido buena culpa el sector bancario de este país, al concentrar su esfuerzo inversor en inmuebles, inmuebles, e inmuebles, y nada más. Si actuaron así, es porque el sector inmobiliario era el más rentable a corto plazo, y en la banca no se ha sido capaz de ver más allá. La banca es uno de los pocos sectores que hubieran tenido la capacidad de hacer un análisis a largo plazo, y haber intentado invertir en sectores con algo más de riesgo a corto plazo, pero con más perspectivas de futuro. La banca es uno de esos poderes que tiene la capacidad de cambiar la orientación productiva del país. No hicieron nada. Ahora muchos están tocados, pero como he dicho, nadie siente pena por ellos. Encima de eso, tienen parte de responsabilidad en lo sucedido.

La otra parte de responsabilidad la tiene - ya era hora de hablar de ello - el Gobierno. Con esto me refiero en primera línea al Gobierno Nacional, aunque el resto de administraciones del Estado también tiene su culpa, aunque con grados diferentes de responsabilidad. En ausencia de los bancos, era y es el gobierno el que tiene que asumir la responsabilidad de realizar reformas estructurales y reconducir el modelo prodcutivo del país mediante herramientas, la más potente de las cuales son los Presupuestos Generales del Estado y los Impuestos correspondientes. Desde el 2000 hemos vivido tanto bajo gobiernos conservadores como "de izquierdas" y la realidad es que ninguno hizo nada salvo dejar hacer al sector privado: bancos y constructoras. He discutido bastante acerca de esto, y se sigue haciendo.

Realmente no se que pensar. Por un lado la opinión que dice que el Gobierno no sabía realmente qué estaba pasando no deja de parecerme posible. Recuerdo que en el período 2004-2008 una desangelada Ministra de Vivienda estuvo asegurando una y otra vez que "el precio de la vivienda iba a bajar" o que "había indicios de que estaba bajando" me parecía ya en ese momento algo paradójico y contradictorio. ¿Realmente sabía esta gente el ajuste de mercado que implicaba un descenso del precio de la vivienda?. Era como si dijeran que la vivienda podía bajar de precio sin que el resto de la economía, dependiente del incremento constante de los precios de la vivienda, se viera afectada por ello. Era la contradicción de aquel que no sabe realmente de qué está hablando.

Por otro lado, mi hipótesis es que, aunque tuvieran perfecto conocimiento de lo que estaba acontenciendo y de a dónde nos estaba llevando todo esto, cualquier gobierno nacional de cualquier partido no hubiera hecho nada de todas formas. La base de esta opinión mía es los debates Zapatero-Rajoy, y en especial el primero de ellos. En este se ve como Zapatero alardea frente a Rajoy de haber conseguido tasas de creación de empleo y de superavit público que no se alcanzaron durante el período conservador. Si el gobierno socialista hubiera dedicado el período 2004-2008 a cambiar el modelo productivo de este país (como habían prometido) para apartarlo del ladrillo, el Presidente del Gobierno no hubiera podido hacer esos alardes. Cualquier cambio de modelo productivo va necesariamente acompañado de menores tasas de creación de empleo - por el cierre de algunas empresas obsoletas y el tiempo en que se tarda en abrir las modernas -. Imaginaos a un gobierno cuyo eslogán electoral sea "hemos creado menos empleo y hemos crecido menos, pero es porque estabamos reformando la estructura productiva". La oposicion se lo come vivo. La Economía (con mayúsculas) es El Gran Tema de cualquier campaña electoral, pero realmente tengo serias dudas sobre si el electorado español está lo suficientemente cultivado como para tomar decisiones a este respecto, y no dejarse llevar por resultados a corto plazo. La consecuencia es que, sepán o no de economía, nuestros políticos van a alimentar a los votantes con cifras y resultados inmediatos a corto plazo en lugar de intentar explicarles las complejidades de la economía global. El problema, desde este punto de vista mío, no es ni un partido ni otro, ni nuestra clase política, sino nuestro sistema político como tal. Y esto es mucho más serio y profundo.

Pero realmente, los principales beneficiados de la especulación inmobiliaria han sido un pequeño grupo de personas que se autocalifican a si mismas como "empresarios". Son los constructores y agentes inmobiliarios que durante estos años han hecho grandes fortunas, pagando pocos impuestos. La codicia de algunos, que siguieron reinvirtiendo sus beneficios en el sector cuando el mercado estaba prácticamente moribundo (2007-2008), les ha llevado a la ruina. Pero creo que una buena parte de ellos simplemente han declarado en quiebra sus empresas, y se han retirado a sus chalés a contar los beneficios obtenidos en sus cuentas personales hasta que vuelva a surgir otra ocasión de hacer dinero rápido, sin ese esfuerzo ni imaginación de los que carecen en gran medida. Esta es la "clase empresarial" de nuestro país. Más pirata y oportunista que modernamente científica en su proceder, vió la oportunidad que ofrecía el descenso de tipos de interés y la aprovechó al máximo, quemándola. Nadie se preguntó si el alza de precios iba a durar siempre. Tan sólo importaba obtener grandes beneficios ya.

Yo pienso que, realmente, fue la "clase empresarial" de este país la principal responsable de la burbuja inmobiliaria, dado que fue también la mayor beneficiaria, incluso más que los bancos, algunos de los cuales han conseguido ser estafados por los empresarios en todo este proceso (!). La mayor parte de los ahorros de la clase media española han acabado en los bolsillos de esta gente, que a cambio han entregado ladrillo sin valor, díficilmente convertible en liquido. Estos ahorros han supuesto una gran cantidad de dinero, con el que les fue posible comprar a los políticos locales y municipios que les permitieron hacer a su voluntad, alicatar el paisaje y venderlo. Son los políticos corruptos los que hoy en día salen en los medios de comunicación, pero hay que tener en cuenta que si se les pagaban sobornos, era porque quienes les untaban esperaban conseguir beneficios que compensasen con creces los "costes". Por cada millón de soborno cobrado por un político, el empresario sobornador ha obtenido varios exprimiendo el mercado mediante subidas del precio de los inmuebles.

Los cobros directos no eran los únicos beneficios obtenidos por la clase política al dejar hacer su voluntad a los empresarios. Estos, al operar con impunidad, creaban puestos de trabajo y contribuían a mejorar las cifras de la economía. Algo por lo que se les ha considerado - y se han considerado a sí mismos - unos filántropos desinteresados, benefactores de la sociedad en su conjunto. Como tales, al Estado le convenía no intervenir y dejarles hacer para que continuasen creando puestos de trabajo. Esta política económica de no intervención ha sido seguida por los dos principales partidos políticos de este país.

Así pues, hemos visto como el país entero estaba tan dedicado a recoger los beneficios del momento como para preocuparse por su sostenibilidad a largo plazo. Que cada palo aguante su vela. La realidad de la crisis económica actual es que todos más o menos la podían ver llegar, pero nadie hizo nada porque cada uno esperaba sacar tajada y dejar a los demás solucionar sus problemas. Aunque sea fácil encontrar una moral en toda esta historia, no creo que la ética ayude a entender realmente lo que paso. No todo el mundo era corrupto, o codicioso. Había políticos honestos, empresarios responsables, y particulares preocupados por el desarrollo que estaban tomando las cosas. Pero incluso los honestos no tenían otra opción en aquel momento que participar de todo aquello. Si uno, por escrúpulos, no recogía los beneficicios entonces otra persona con menos ética lo iba a hacer. Lo que está mal no es la moral de la sociedad, sino el sistema que sólo plantea un único camino y una única opción.

No voy a dar por terminado esta entrada sin antes dar mi propia narración - breve, lo prometo - acerca del fin de la burbuja inmobiliaria. Comenzó en 2006. De 2006 a 2008 los tipos de interés repuntaron de en torno un 2% a un 5% e incluso un 6%. En términos de cuota mensual de la hipoteca, ésta se incrementó unos 300€ más al mes, lo cual es un montón de pasta para una economía familiar. Al tener que pagar hipotecas 300€ más altas las familias redujeron su consumo, y la economía empezó a ralentizarse. Pero el bajón principal vinó del principal sector productivo: la construcción. El alza de precios del mercado inmobiliario se mantenía gracias a un flujo constante de operaciones de compra y venta que hacían que cualquier ganancia de valor de un inmueble se pudiese consolidar en dinero liquido rápidamente. Los precios subían porque se compraba y se vendía en gran volumén. En torno al 2005-2006 el nivel de precios era ya tal que, a pesar de tener tipos de interés inferiores al 3%, cada alza de precios alimentada por las expectativas de ventas en realidad estaba expulsando cada vez a más y más gente del mercado. Naturalmente, los primeros en ser expulsados del mercado fueron los pertenecientes a las clases económicas más bajas: jóvenes con sus primeros empleos y salarios bajos, personas con escaso nivel de formación, e inmigrantes.

Sobre el 2005-2006 en el ámbito de mi profesión (bancaria) se generalizaron formas de crédito hipotecario que no se habían empleado antes. Los plazos de las hipotecas se ampliaron hasta los 50 años (antes el máximo era 30), se hicieron cuotas crecientes (en las que al comienzo se paga menos importe, y poco a poco la cuota va creciendo de forma que al final se pagan cuotas más elevadas que en un préstamo de "cuota constante"). Ya en el 2008 la moda eran los "préstamos multidivisa" en los que la hipoteca se otorgaba en una divisa (franco suizo, yen japones, ...) con un tipo de interés bajo que permitía al endeudado pagar menos (el tipo de interés era más bajo) que con una hipoteca en euros. El objeto final de toda esta ingeniería financiera era el mismo para todos los productos, "calzar" un precio exhorbitado de los inmuebles en unas rentas que no habían crecido al mismo ritmo. Ya no eran sólo las personas de bajo nivel de renta las que no podían comprar una vivienda. Muchos de los que eran más acomodados tampoco eran capaces de hacerlo. El mercado de la vivienda se fue ahogando por falta de compradores. Había, y hay, gente muy dispuesta a comprar inmuebles, pero es que los precios ya son tan altos que ni una bajada de tipos alivia la situación gran cosa.

La propia codicia que impulsaba hacía arriba los precios de la vivienda había contribuido a cortar el oxígeno - los compradores - que alimentaba su propio fuego. Sin compradores, el ritmo de las ventas se ralentizó. Muchas vivienda se quedaron sin vender. Los bancos han sido los siguientes en ser afectados. Dieron muchos préstamos con esos inmuebles de garantía, y el descubrimiento de que no hay compradores para esos pisos a esos precios a llevado a cuestionarse el valor de las garantías. La crisis financiera mundial, con su retirada de financiación extranjera, ha acentuado los problemas de solvencia de muchas entidades. La consecuencia es que han tenido que "apretar el cinturón" y recortar los créditos que solían dar antes. Esto último, la retirada de financiación de los bancos, ha sido lo último que ha terminado de matar a muchas empresas que no tenían nada que ver con la construcción. Y es, en mi opinión, la principal razón de la gravedad y la generalización de la crisis económica actual.