Dación en Pago

En los comentarios de un post ya dije que no era de aquellos que odian tener razón. No sólo eso, sino que me encanta tener razón. Puede que sea por mi ascendencia germana. En la tele alemana abundan los programas de debate que no tienen que ver nada con las tertulias demagógicas de los ultra o histéricas del corazón que se ven por nuestra tele. Son, en cambio, bastante civilizadas en el tono y actuales y serias en el tema. Los participantes son a menudo personas con una sólida formación universitaria y reputación en sus campos de estudio, y esteticamente parecen salidos de un anuncio de pasta dentrífica. Son tan perfectos, y hablan tan bien. Pero en el fondo se nota que les gusta. Les encanta escuchar su propia voz, y saber que son escuchados y atendidos. Saber que tienen razón y captan la atención de otros por ello. Si algo tengo en común con esa gente, posiblemente sea eso.

Debido a esta característica mía, cuando leí este artículo del 25 de mayo en El País, y este otro en La Razón no pude evitar pensar en escribir un artículo extra a otro que ya escribí sobre el tema hace un par de meses. No es sólo la cuestión de orgullo que he comentado en el párrafo anterior, sino más bien cierta alarma que siento al ver que la idea de hacer legal la dación en pago - que el banco se tenga que conformar con la vivienda cuando va a ejecutar una hipoteca - se esta considerando seriamente por los legisladores, e incluso es uno de los puntos del programa del movimiento 15M. Un apoyo tan amplio me escama. Considero probable que una medida tan negativa llegue a convertirse en realidad.

Me gusta tener la razón, pero no disfruto siendo un pesado. No repetiré mis argumentos anteriores en contra de la dación. El que quiera conocerlos que lea la entrada de este blog que ya he mencionado.

El mencionado artículo de El País corrobora lo que ya dijé y le pone cifras. Si bien hay que tener cuidado con las consultoras - ¡recordad Enron! - en este caso las estimaciones me parecen bastante razonables. La subida de 60€ al mes en el pago de la cuota hipotecaria por el mayor riesgo que asume la entidad supone, en el supuesto de hipoteca a 27 años que plantea el artículo, unos 19.440€ extras que tiene que pagar el solicitante de la hipoteca. Desde otra perspectiva, y teniendo en cuenta que hoy en día se pagan en torno a unos 25€ al mes por cada 6.000€ de hipoteca, pagar 60€ más al mes equivale a pagar por unos 15.000€ de más que, sin embargo, el solicitante del prestamo no recibe. Ese es el coste del riesgo incrementado de la dación en pago.

¿Y para qué?. Según el mismo artículo, "el número de ejecuciones de los cuatros últimos años supone el 3,96% del total de hipotecas formalizadas". La verdad es que hay algo de trampa. Para llegar a esa cifra se ha tomado como base (el 100%) las hipotecas formalizadas desde 2000 hasta 2007, ambos años incluidos. Dudo mucho que alguien que contratase su hipoteca en el período de 2000 a 2005 este en serias dificultades, o no pueda liquidar su vivienda por un valor superior al del capital que debe. Es la gente que recibió hipotecas en los años 2006, 2007, y 2008 la que tiene problemas serios. Apuesto a que la mayor parte de ese 4% corresponde a esos últimos años, y si se tienen en cuenta únicamente estos años el porcentaje creo que sería mayor. Si además tenemos en cuenta a aquellos que están agobiados por las cuotas pero a quienes el banco cabrón no les acepta la casa como pago y no ejecuta la hipoteca (todavía), el porcentaje subiría más todavía. Yo creo que las cifras reales al final se leen entre líneas cuando el artículo dice " los impagados llegarían hasta el 8,5%" si la dación tuviera efectos retroactivos.

Al final la cuestión se reduce a ¿estarías dispuesto a pagar 60€ más al mes al banco durante prácticamente el resto de tu vida, para que el 8,5% de la población pudiera salirse de la hipoteca sin pagar un puto duro?.

De momento, dejemoslo ahí. Volveré más tarde a está pregunta.

El artículo de La Razón me parece bastante idealista, lo cual resulta paradójico de una publicación de ideología conservadora. Los conservadores siempre han presumido de realismo. Veamos. En La Razón se aboga por un "modelo canadiense" en el que "los bancos apliquen la máxima prudencia en la concesión de los créditos estableciendo severos requisitos". Es curioso pretender esto cuando justo venimos de un período en el que dicha prudencia se ha mandado a tomar por culo, como reconoce el artículo de El País. La prudencia ya existía antes pero "La aseguradora de créditos Genworth Financial cree que los criterios de prudencia impuestos por el Banco de España a las entidades para evitar que concedan créditos a quienes no los podían pagar, no han sido efectivos", y pone el dedo en la llaga cuando plantea "la raíz del problema, derivada de la competitividad entre las entidades que han dado lugar a préstamos inadecuadamente concedidos". Dicho de otra forma: tú deja las decisiones únicamente en manos de los mercados, y ya verás.

El "modelo canadiense" planteado por La Razón, además de en la mencionada prudencia, se sustenta en unos seguros obligatorios para los préstamos de riesgo elevado. Por favor, que alguien lea ahora de nuevo mi primera entrada sobre este tema. ¿No dije que con este sistema se reforzarían los préstamos con seguros de protección cuyos beneficiarios fueran los bancos?. Bien, pues es justo eso lo que se está planteando en este artículo, y la justificación para ello es ingenua hasta el punto de ser infantil: "el hecho de que una aseguradora arriesgue su dinero garantiza la prudencia en la concesión de los préstamos, pues la propia compañía sería la primera en velar por que los bancos no den hipotecas a clientes dudosos y en condiciones dudosas." De nuevo se le supone al sector privado una prudencia que ha demostrado no tener. En Estados Unidos petan unas cuantas aseguradoras y aquí nadie se da por enterado.

Si yo estuviera a sueldo de una compañía aseguradora - por desgracia no es así, me vendrían bien los ingresos extras para comprarme un yate - escribiría algo parecido al artículo de La Razón. En estos momentos estoy bajo la impresión de que las compañías de seguros han olido sangre. Si alguno de vosotros ha entrado en una oficina bancaria recientemente es muy probable que le hayan acosado ofertandole algún seguro. De hecho, ya se conceden hipotecas vinculadas a seguros de automóvil. ¿Qué tiene que ver la compra de una casa con el seguro del coche?. Pues una puta mierda. Pero el caso es que para unas instituciones financieras escasas de fondos los seguros son peritas en dulce. Cobras por anticipado la prima y si el asegurado es tan imprudente como para sufrir un percance, pues ya le pagarás, pero hasta entonces el beneficio es del 100%.

Con esto no quiero decir que las aseguradoras se estén planteando de antemano no pagar las indemnizaciones. Lo que pienso es que están subestimando la posibilidad de que tengan que pagar las indemnizaciones en algún momento. Si se trata de seguros de hogar, seguros de vida, o seguros de coche la cosa no tiene porque ser grave, a menos que en un año en este país 1 millón de coches asegurados, ocupados por 1 millón de personas con seguros de vida se estrellen contra 1 millón de viviendas aseguradas. Claro, que esta espectacular concatenación de trágicos eventos es altamente improbable. En cambio, que en un par de años pete el 8,5% de las hipotecas con dación en pago aseguradas es bastante posible como estamos viendo en la actualidad. Afrontar semejante masa de indemnizaciones (el 8,5% de las 6,86 millones de hipotecas concedidas entre 2000 y 2007 supera las 500.000 hipotecas) en un plazo tan corto bien podría suponer la ruida de más de una compañía aseguradora, en cuyo caso sus pólizas se convertirían en papel mojado, y los bancos que se hubieran cubierto con ellas quedarían en porretas. Consecuencia: donde antes sólo había bancos en quiebra, ahora hay bancos y aseguradoras en quiebra.

Un plan cojonudo, vamos.

Y ahora, retornemos a la cuestión que se planteaba más arriba. Hacer legal la dación en pago para salvar el culo al 8,5% de los endeudados. Este es el meollo de la cuestión. Que pague un 91,5% para beneficiar a un 8,5%. ¿Es justo?.

Para mí, la justicia no es una cuestión de mayorías. Se trata de determinar si ese 8,5% fue engañado y llevado por el camino de la ruina con tal de extraerles hasta la última gota de su sangre. En caso de ser así, se pueden plantear medidas, como la dación en pago, que permita a estas personas escapar de una situación de la que no fueron responsables, aún a costa de la mayoría.

Y aquí tengo que decir, que en 10 años de experiencia en oficinas bancarias de la Comunidad de Madrid no he visto a nadie que entrase "a punta de pistola" por la puerta de la oficina a por su hipoteca. Más bien al contrario, entro mucha gente dispuesta a lo que fuera para obtener la casa en propiedad que querían, incluso a meterse en una hipoteca infernal de cojones. El hecho de que les denegases la concesión de crédito - y se denegaron unos cuantos - no suponía un inconveniente para el sujeto de turno. Algún otro banco o financiera te acabaría dando el préstamo. Cuando denegaba un crédito, el potencial cliente sólo veía la denegación en sí, y no atendía para nada a las razones de la misma.

El caso de los padres de un amigo mío es característico. Haciendo trapicheos y engordando sus ingresos obtuvieron una hipoteca de una entidad financiera que no es ni mucho menos desconocida o marginal. La economía nacional se fue al garete, y los padres de mi amigo no pudieron afrontar los pagos. La entidad financiera se quedó con la vivienda tras intentar subastarla, y los padres de mi amigo se quedaron viviendo de alquiler con un préstamo personal por 60.000€ por la parte de la hipoteca que la liquidación de la casa no había podido cubrir. Le pregunté a mi amigo "si la [entidad financiera] no les hubiera concedido el préstamo, ¿tus padres hubieran abandonado la compra de la vivienda?". Su respuesta fue inmediata y resuelta: "jamás".

He conocido muchísimos más casos de gente que se han puesto la soga al cuello ellos solitos. Como la señora que me insistía en que le financiase su coche nuevo mediante una hipoteca, o el tío que dijo que no sabía cuanto le había costado su casa. No es que fuera imbécil (bueno, un poco si que lo era), es que no le dió importancia en su momento, y eso que era un currante como otro cualquiera con tantas posibilidades de quedarse en paro como el más pringao de los pringaos. Pero lo que todas estás personas tenían en común era que ya estaban engañadas antes de entrar en la oficina bancaria. Apostaría incluso que entraban en una inmobiliaria, o abrían el Segunda Mano con el engaño ya firmemente asentado en sus mentes y en sus corazones.

El engaño residía en nuestra sociendad, en la escala de valores que teníamos y aún tenemos, una escala en la que prima la ostentación de bienestar material como medida del individuo. Me encanta tener la razón, pero detesto repartir lecciones de moral tanto como recibirlas. Sin embargo, por más vueltas que le doy al tema, no puedo encontrar otra solución, otro origen de fondo del problema. La quiebra en este país no es realmente financiera, es moral.

Dos amigos míos y sus parejas, a los que asesoré personalmente en el asunto de las hipotecas, decidieron no entrar al trapo. Echaron cuentas y llegaron a la conclusión de que la cuota de un préstamo de 300.000€ a 50 años por un cuchitril en la capital era algo tan prohibitivo como arriesgado, y prefierieron seguir de alquiler. Decidieron que el precio de la vivienda era demasiado elevado.

Vivimos en una sociedad donde la información está disponible en una cantidad y variedad como jamás lo ha estado en ninguna sociedad en la historia de la humanidad. Mucha más gente, includo el 8,5% de jodidos, hubiera podido llegar a la misma conclusión que esas dos parejas que he mencionado. La información estaba allí. Pero muchos no quisieron buscarla. Fallos en la educación o en el sistema educativo pueden tener parte de responsabilidad, pero en última instancia vivimos en una sociedad de personas adultas responsables por y ante sí mismas.

Muchas personas, los padres de mi amigo, ese 8,5% de morosos potenciales o reales, intentaron hacerse ricos, ser más astutos que nadie. Al final salieron trasquilados. Como dicen los artículos que he citado en este diario, hay muchas tragedias tras las cifras, lo que nadie se atreve a plantear es que dicha tragedia ha sido mayormente autoinflingida.

No niego que sea precisa una solución para ese 8,5%. No niego que la dación en pago fuera una solución para estas personas, una salida de sus dramas, lo que niego es que sea una solución justa. Si la dación en pago es popular y tiene adeptos se debe, como cuando se dieron hipotecas a cascoporro, a la falta de información. En nuestra sociedad actual somos libres (relativamente). Somos libres para tomar decisiones correctas y erroneas, y somo libres para informarnos bien antes de tomar una decisión importante. El propósito de esta entrada mía en el blog no es convencer a nadie de mi punto de vista en este tema, sino el de transmitir una información muy importante a la que creo que no se está dando suficiente relevancia.

Antes de finalizar este largo texto, quisiera hacer dos propuestas alternativas a la dación en pago. No son una solución para los que ya están pillados, pero suponen una reforma necesaria a la luz de lo que ha acontencido en este país en los últimos 10 años.

La primera propuesta es una medida que, según tengo entendido, se aplica ya en Francia. Allí no es posible el endeudamiento de una persona particular por encima del 30% de sus ingresos declarados a Hacienda. Esto es muy importante porque muchos de los préstamos que aquí se concedieron a tontas y a locas lo fueron en base a unos ingresos bastante inventados. En Francia los padres de mi amigo no hubieran podido suicidarse financieramente por mucho empeño que hubieran puesto en ello. Asimismo, está medida obligaría a que aquellos que deseen comprar una vivienda hagan aflorar ese 16-24% de economía sumergida de nuestro país. Algo que nos es tan necesario como el cagar. Y hablando de esto recuerdo al fulano que me contó que llevaba 2 años en paro pagando su hipoteca tranquilamente. Trabajaba enteramente "en negro".

La otra propuesta es que para la liquidación de la hipoteca, el valor de la tasación que hizo el banco para determinar la concesión del crédito sea vinculante para cualquier ejecución que este desee llevar a cabo sobre la vivienda hipotecada. El objeto de esta medida sería que los bancos se controlasen un poco a la hora de hacer tasaciones. Y es que hinchar las tasaciones fue tan importante como hinchar los ingresos a la hora de poder dar hipotecas con una manguera de presión a chorro. La vigencia de la "tasación vinculante" no sería eterna, sino de unos 5 años. Y es que el 99,99% de las hipotecas que petan por impago lo hacen dentro de ese período de tiempo. Las hipotecas mal concedidas se las comería totalmente el banco, y la realidad de este riesgo sería el que finalmente impondría prudencia a las entidades financieras, sin tener que crujir a los clientes con seguros de protección de pagos.